Alugar ou Comprar: Calculadora de Patrimônio

Como o modelo funciona, passo a passo

A comparação só faz sentido se os dois cenários partirem do mesmo bolso. Por isso o modelo trata o comprador e o alugador como a mesma pessoa, com o mesmo dinheiro disponível, tomando decisões diferentes. Tudo o que o comprador desembolsa e o alugador não desembolsa vira investimento no cenário de aluguel — e vice-versa.

No cenário COMPRAR, no mês zero saem do bolso a entrada e os custos de transação (ITBI, registro, escritura e certidões, estimados em 5% do valor do imóvel). O restante é financiado pela Tabela Price, com prazo de 30 anos e a taxa anual que você informar, convertida para taxa mensal equivalente pela fórmula i = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1. Todo mês o saldo devedor recebe os juros e é abatido pela parcela. O imóvel valoriza pela taxa anual informada. O patrimônio do comprador no fim do horizonte é o valor do imóvel valorizado menos o saldo devedor que ainda falta pagar.

No cenário ALUGAR, a entrada e os custos de transação que não foram gastos vão para um investimento no mês zero. A cada mês, o alugador aporta na carteira a diferença entre a parcela que o comprador pagaria e o aluguel que ele efetivamente paga. O fluxo é simétrico e essa é uma escolha deliberada: quando o aluguel fica maior que a parcela — o que costuma acontecer depois de alguns anos de reajuste, já que a parcela da Price é fixa em termos nominais —, a diferença negativa é retirada da carteira. Nada de "piso zero": esconder o saque deixaria o alugador artificialmente rico e é exatamente o tipo de truque que torna a maioria das comparações inútil.

O aluguel é reajustado uma vez por ano, na data de aniversário do contrato, pela mesma taxa de valorização do imóvel. Essa é a hipótese de yield constante: se o preço do imóvel e o valor do aluguel crescem no mesmo ritmo, a relação entre eles não muda ao longo do tempo — que é o comportamento de longo prazo observado no Índice FipeZAP. Se você quiser testar um cenário em que os aluguéis sobem mais rápido que os preços, basta rodar a calculadora duas vezes com valorizações diferentes e comparar.

O patrimônio do alugador no fim é simplesmente o saldo da carteira. O resultado em destaque é a diferença entre os dois: positivo significa que comprar terminou na frente, negativo significa que alugar e investir venceu.

Comprar × alugar nos quatro horizontes, com os valores padrão

A tabela abaixo usa exatamente os valores que já vêm preenchidos: imóvel de R$ 500.000, entrada de R$ 100.000, aluguel de R$ 2.200 por mês, financiamento a 11% ao ano em 30 anos, investimento rendendo 11,8% líquidos ao ano e valorização do imóvel de 4% ao ano. A parcela da Price fica em R$ 3.653,43 e os custos de transação, em R$ 25.000.

Por que alugar vence tão claramente no cenário padrão

O resultado assusta quem espera o velho conselho de que "aluguel é jogar dinheiro fora", mas ele é aritmético. Com os valores padrão, o comprador tira R$ 125.000 do bolso (entrada mais custos) e financia R$ 400.000 a 11% ao ano para ficar com um ativo que entrega duas coisas: valorização de 4% ao ano e o aluguel que ele deixa de pagar, R$ 26.400 por ano ou 5,28% do valor do imóvel. Somando, o imóvel "rende" cerca de 9,3% ao ano para o comprador. Enquanto isso, a dívida custa 11% e o dinheiro parado renderia 11,8% líquidos no CDI. Sempre que o retorno do imóvel — valorização mais yield — fica abaixo do custo da dívida e do rendimento do investimento, comprar perde.

Repare também no que acontece com o passar do tempo: a diferença não diminui, ela explode. Isso porque a distância entre 11,8% e 4% ao ano é composta ano após ano. Aos 30 anos o comprador tem um imóvel de R$ 1,62 milhão quitado, o que parece excelente — mas a carteira do alugador, mesmo tendo sido sacada mês a mês nos últimos anos para cobrir aluguéis que já passaram de R$ 6.800, chega a R$ 5,3 milhões.

Esse é o efeito de vivermos, em 2026, com uma das maiores taxas de juros reais do mundo. Com a Selic em 14% ao ano, o custo de oportunidade do capital brasileiro é altíssimo, e qualquer ativo que renda menos que isso perde a corrida no papel. Em um país de juros baixos, com CDI a 4% ao ano, a mesma simulação daria vitória ao comprador — como você verá na próxima seção.

O papel de cada variável e os pontos de virada

Nem toda variável tem o mesmo peso. Duas dominam a conta: a valorização do imóvel e o rendimento do investimento. São elas que compõem exponencialmente ao longo do horizonte, enquanto a taxa do financiamento e o valor da entrada têm efeito importante, porém menor e mais linear.

Mais útil que saber quem vence é saber o quanto o cenário precisa mudar para virar. Mantendo todo o resto no padrão, o empate acontece quando a valorização do imóvel chega a 6,93% ao ano no horizonte de 5 anos, 6,46% em 10 anos, 6,30% em 20 anos e 6,27% em 30 anos. Ou seja: se você acredita que o imóvel vai valorizar mais de aproximadamente 6,5% ao ano de forma sustentada, comprar passa a fazer sentido também na planilha.

Pelo lado do aluguel, o empate ocorre com um aluguel equivalente de R$ 3.372,91 no horizonte de 5 anos, R$ 3.183,38 em 10 anos e R$ 3.103,49 em 30 anos. Em termos de rental yield, isso significa 8,09%, 7,64% e 7,45% ao ano respectivamente. Traduzindo: para um imóvel de R$ 500.000, comprar só ganha da carteira se um imóvel equivalente for alugado por mais de R$ 3.100 a R$ 3.400 por mês. Guarde esses dois números — valorização acima de 6,5% ao ano ou yield acima de 7,5% ao ano — como atalhos mentais; eles resumem a decisão melhor que qualquer regra de bolso.

Na tabela abaixo, tudo é mantido nos valores padrão e apenas uma variável é alterada por vez, no horizonte de 10 anos. O sinal indica quem vence: positivo é comprar, negativo é alugar.

A regra do rental yield brasileiro

O rental yield é a relação entre o aluguel anual e o preço do imóvel. É o indicador que a calculadora devolve na última linha e o jeito mais rápido de farejar se um imóvel está caro ou barato. No Índice FipeZAP de Locação Residencial de julho de 2026, o rental yield médio brasileiro estava em 6,14% ao ano — algo em torno de 0,51% ao mês, exatamente a faixa de 0,4% a 0,5% mensais que corretores repetem há décadas.

O número varia muito por tipologia e por cidade. Imóveis de um dormitório rendiam 6,78% ao ano, enquanto unidades de quatro quartos ou mais ficavam em 4,84%. Entre as capitais, Recife liderava com 8,47% ao ano, seguida de Cuiabá (8,31%) e Belém (8,18%). Nos primeiros sete meses de 2026, os aluguéis anunciados subiram 5,97%, quase o dobro dos 3,44% do IPCA no período, empurrados justamente pelos juros altos que afastam as famílias do financiamento.

A leitura prática é direta: quando o yield do imóvel está abaixo do rendimento líquido que o seu dinheiro consegue no mercado, o mercado está dizendo que a moradia está cara em relação ao aluguel — e alugar tende a vencer, porque o proprietário está aceitando um retorno menor em troca de valorização futura. Com yield médio de 6,14% e CDI líquido de 11,8%, essa é a situação do Brasil em 2026. O inverso também vale: um imóvel com yield de 9% ao ano em uma cidade com aluguéis firmes é um forte argumento a favor da compra.

O que o modelo simplifica — e para que lado cada simplificação puxa

Transparência total: nenhuma calculadora captura a vida real inteira. Estas são as simplificações desta, com o viés de cada uma.

• Condomínio e IPTU: tratados como iguais nos dois cenários e por isso omitidos. Na prática o inquilino paga condomínio ordinário e, na maioria dos contratos, também o IPTU — então a simplificação é razoável, mas o proprietário ainda arca com o condomínio extraordinário (obras, fundo de reserva).
• Manutenção do dono: não modelada. Reformas, infiltrações, troca de telhado e eletrodomésticos embutidos custam ao proprietário algo em torno de 0,5% a 1% do valor do imóvel por ano. Essa omissão FAVORECE o comprador no resultado.
• FGTS na entrada: não modelado. Quem usa o FGTS está mobilizando um dinheiro que renderia apenas 3% ao ano mais TR na conta vinculada — ou seja, o custo de oportunidade real dessa parcela da entrada é muito menor que os 11,8% do modelo. Se boa parte da sua entrada vier do FGTS, o cenário de comprar melhora bastante.
• IR sobre ganho de capital na venda: não descontado. Ao vender, o proprietário paga 15% sobre o lucro imobiliário, com isenções relevantes (imóvel único de até R$ 440 mil vendido a cada cinco anos, ou reinvestimento do valor em outro imóvel residencial em 180 dias). Essa omissão também FAVORECE o comprador.
• Corretagem na venda: não descontada. Vender custa tipicamente 5% a 6% do valor. Mais uma omissão que FAVORECE o comprador.
• Seguros MIP e DFI, taxa de administração e TR: não incluídos na parcela. Eles aumentam o custo efetivo total do financiamento em alguns pontos percentuais, então essa omissão também FAVORECE o comprador.
• Vacância, calote e custos de mudança do inquilino: não modelados; puxam levemente contra o alugador.
• Inflação: o modelo é nominal. Todos os valores estão em reais do futuro, sem deflacionar pelo IPCA. Como as duas pontas são nominais, a comparação entre elas continua válida.
• Risco: a carteira do alugador é tratada como se rendesse a taxa informada com regularidade mensal, sem volatilidade, e o imóvel como se valorizasse de forma perfeitamente linear. A realidade tem solavancos nos dois lados.

Quando comprar vence mesmo perdendo na conta

Note que a maioria das simplificações acima favorece o comprador, e ainda assim alugar vence no cenário padrão. Isso não significa que comprar seja errado — significa apenas que, em 2026, comprar é uma decisão que se justifica por motivos que a planilha não mede.

Segurança e permanência valem dinheiro. Contrato de aluguel dura 30 meses e pode não ser renovado. Mudar de casa com filhos em idade escolar, com um negócio montado em casa ou com um animal de estimação que nenhum proprietário aceita tem um custo emocional e logístico real. Imóvel próprio é um seguro contra ser obrigado a se mudar.

Aluguel é imprevisível no longo prazo; parcela de financiamento, não. A parcela da Price é nominalmente fixa e vai encolhendo em termos reais a cada ano de inflação. Trinta anos depois, o comprador paga os mesmos R$ 3.653 de sempre, enquanto o aluguel equivalente já passou de R$ 6.800. E, quitado o financiamento, o custo de moradia cai para quase zero — o que é uma proteção poderosa para a aposentadoria.

Poupança forçada conta. O modelo pressupõe um alugador com disciplina de aço, que investe TODO mês a diferença e não saca para viajar. Quem se conhece e sabe que não faria isso deve reconhecer que o financiamento funciona como uma poupança compulsória — uma que você não consegue cancelar em um momento de fraqueza.

Por fim, moradia é consumo, não só investimento. Ninguém mora dentro de um CDB. Se comprar significa para você morar melhor, mais perto do trabalho, com a reforma que você quer, isso é utilidade real e legítima — só não confunda com rentabilidade. Use a calculadora para saber exatamente quanto essa tranquilidade está custando: se a diferença for de R$ 250 mil em dez anos, você agora sabe o preço da decisão e pode tomá-la de olhos abertos.

Perguntas frequentes

Fontes

• FipeZAP — Índice de venda residencial jul/2026
• Nubank — CDI em 2026
• Taxas na compra de imóvel (ITBI e cartório)
• Chaves na Mão — Custos de registro de imóvel

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