Calculadora de Financiamento Imobiliário — SAC × Price
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Informe o valor do imóvel, a entrada, a taxa anual e o prazo: a calculadora mostra na mesma tela os dois sistemas de amortização usados no Brasil. Na Tabela Price você vê a parcela fixa; na Tabela SAC, a primeira e a última parcela — e, no fim, quanto o SAC economiza em juros ao longo de todo o contrato. É exatamente a comparação que o simulador do banco costuma esconder em telas separadas.
Como funciona a Tabela Price (parcela fixa)
Na Tabela Price a parcela é sempre a mesma, do primeiro ao último mês. O que muda é a composição interna dela: no começo quase tudo é juros e quase nada abate a dívida; com o passar dos anos a proporção se inverte. A fórmula é PMT = PV × i ÷ [1 − (1 + i)⁻ⁿ], onde PV é o valor financiado, i é a taxa mensal e n é o número de parcelas.
A taxa mensal não é a taxa anual dividida por 12. A calculadora usa a taxa equivalente composta, i = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1 — que é a convenção dos contratos de financiamento habitacional. Uma taxa de 11% ao ano equivale a 0,873459% ao mês, e não a 0,9167%.
A grande vantagem da Price é a previsibilidade: você sabe hoje quanto vai pagar daqui a dez anos (em termos nominais). A desvantagem é que a amortização inicial é lentíssima. Num financiamento de R$ 320 mil a 11% ao ano em 30 anos, a parcela é de R$ 2.922,74 — mas na primeira delas apenas R$ 127,67 abatem o saldo devedor. Os outros R$ 2.795,07 são juros.
Como funciona a Tabela SAC (amortização constante)
No SAC, a parte da parcela que abate a dívida é sempre a mesma: amortização = valor financiado ÷ número de parcelas. Os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai de forma constante — então a parcela começa alta e diminui todo mês, num degrau previsível.
A primeira parcela é a amortização mais os juros sobre o valor financiado inteiro. A última é quase só amortização, porque o saldo devedor já está no fim: parcela final = amortização × (1 + i). No mesmo exemplo de R$ 320 mil em 30 anos a 11% ao ano, a amortização é fixa em R$ 888,89, a primeira parcela é R$ 3.683,96 e a última é R$ 896,65.
Como o saldo devedor cai mais rápido, o total de juros do SAC é sempre menor que o da Price para o mesmo prazo e a mesma taxa. Matematicamente, os juros totais do SAC saem da soma de uma progressão aritmética de saldos: juros = i × PV × (n + 1) ÷ 2.
| Mês | PRICE — parcela | PRICE — juros | SAC — parcela | SAC — juros | SAC — amortização |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 2.922,74 | R$ 2.795,07 | R$ 3.683,96 | R$ 2.795,07 | R$ 888,89 |
| 2 | R$ 2.922,74 | R$ 2.793,95 | R$ 3.676,19 | R$ 2.787,31 | R$ 888,89 |
| 3 | R$ 2.922,74 | R$ 2.792,83 | R$ 3.668,43 | R$ 2.779,54 | R$ 888,89 |
| 60 | R$ 2.922,74 | — | R$ 3.225,88 | — | R$ 888,89 |
| 180 | R$ 2.922,74 | — | R$ 2.294,19 | — | R$ 888,89 |
| 360 | R$ 2.922,74 | — | R$ 896,65 | — | R$ 888,89 |
SAC ou Price: qual compensa mais?
Para o exemplo padrão — imóvel de R$ 400 mil, entrada de R$ 80 mil, 11% ao ano, 30 anos — a Price cobra R$ 1.052.187,73 no total, contra R$ 824.510,14 no SAC. São R$ 227.677 de diferença, mais da metade do valor do próprio imóvel, em favor do SAC.
O preço dessa economia é o começo apertado: a primeira parcela do SAC (R$ 3.683,96) é 26% maior que a parcela da Price (R$ 2.922,74). Por isso o SAC exige comprovar mais renda na hora da aprovação — o banco analisa sempre a maior parcela do contrato.
Regra prática: se você consegue pagar a primeira parcela do SAC com folga, escolha SAC. As parcelas só vão cair a partir dali, e o saldo devedor despenca mais rápido — o que também facilita uma futura portabilidade ou a quitação antecipada. A Price faz sentido quando o orçamento está no limite hoje, mas você espera crescimento de renda, ou quando pretende vender o imóvel em poucos anos.
Um detalhe importante: encurtar o prazo economiza muito mais na Price do que no SAC. Em 15 anos em vez de 30, a Price cai de R$ 1.052 mil para R$ 636 mil de total pago; o SAC cai de R$ 824 mil para R$ 573 mil.
| Prazo | PRICE — parcela fixa | PRICE — total pago | SAC — 1ª parcela | SAC — última | SAC — total pago |
|---|---|---|---|---|---|
| 15 anos | R$ 3.533,61 | R$ 636.049,77 | R$ 4.572,85 | R$ 1.793,31 | R$ 572.953,84 |
| 20 anos | R$ 3.190,84 | R$ 765.802,25 | R$ 4.128,40 | R$ 1.344,98 | R$ 656.805,94 |
| 25 anos | R$ 3.017,16 | R$ 905.147,16 | R$ 3.861,74 | R$ 1.075,98 | R$ 740.658,04 |
| 30 anos | R$ 2.922,74 | R$ 1.052.187,73 | R$ 3.683,96 | R$ 896,65 | R$ 824.510,14 |
| 35 anos | R$ 2.869,46 | R$ 1.205.171,83 | R$ 3.556,97 | R$ 768,56 | R$ 908.362,24 |
Renda mínima estimada para o banco aprovar
Os bancos brasileiros trabalham com um teto de comprometimento de renda: a parcela não pode passar de aproximadamente 30% da renda familiar bruta mensal. A conta é direta: renda mínima = parcela ÷ 0,30.
No exemplo padrão, a Price exige renda de R$ 2.922,74 ÷ 0,30 = R$ 9.742,48. O SAC, porque o banco avalia a maior parcela, exige R$ 3.683,96 ÷ 0,30 = R$ 12.279,86. É o mesmo imóvel, a mesma taxa e o mesmo prazo — mas quase R$ 2.540 a mais de renda comprovada.
Duas ressalvas. Primeira: o banco calcula esse limite sobre a parcela cheia, ou seja, com os seguros e a taxa de administração incluídos — o que aumenta a renda necessária em relação ao número acima. Segunda: a renda pode ser somada entre cônjuges ou compositores de renda, e algumas instituições aceitam comprometimento um pouco maior para clientes com relacionamento longo ou score alto.
- Renda mínima ≈ parcela ÷ 0,30 (regra dos 30% de comprometimento).
- No SAC o banco usa a PRIMEIRA parcela, que é a maior do contrato.
- A parcela cheia (com MIP, DFI e taxa administrativa) é maior que a parcela calculada aqui.
- Renda de cônjuge e de compositores pode ser somada para atingir o limite.
O que esta calculadora não inclui (e por que o CET é maior)
A parcela que chega no boleto é maior do que a parcela matemática. Faltam quatro componentes que todo contrato de financiamento habitacional carrega:
A TR (Taxa Referencial) corrige o saldo devedor mês a mês na maioria dos contratos SFH/SBPE — por isso as taxas são anunciadas como "11% ao ano + TR". Quando a TR está zerada, o efeito é nulo; quando a Selic sobe, a TR volta a rodar e o saldo devedor cresce, alongando o financiamento. Existem linhas indexadas ao IPCA ou com taxa fixa pura, mas são minoria.
O MIP (seguro de morte e invalidez permanente) e o DFI (seguro de danos físicos ao imóvel) são obrigatórios por lei e cobrados dentro da parcela. O MIP varia com a idade do comprador e com o saldo devedor; o DFI é um percentual do valor de avaliação do imóvel. Juntos costumam pesar dezenas a centenas de reais por mês.
A taxa de administração mensal (frequentemente em torno de R$ 25) e os custos de contratação — avaliação do imóvel, ITBI, registro em cartório — completam a conta. Tudo isso entra no CET (Custo Efetivo Total), o único número comparável entre bancos. O CET de um contrato anunciado a 11% ao ano costuma ficar bem acima disso.
Por lei, o banco é obrigado a informar o CET antes da assinatura. Peça a planilha completa de todos os bancos que você consultar e compare CET com CET, nunca taxa nominal com taxa nominal.
Minha Casa Minha Vida e outras linhas subsidiadas
Se a sua renda familiar cabe no Minha Casa Minha Vida, esta calculadora com 11% ao ano não representa o seu caso — as taxas do programa são substancialmente menores, e nas faixas iniciais há subsídio direto no valor do imóvel.
Pela Portaria MCID nº 333, de julho de 2026, o programa passou a ter quatro faixas: as Faixas 1 e 2 concentram os maiores subsídios e as menores taxas, a Faixa 3 atende imóveis de até R$ 400 mil e a Faixa 4 foi ampliada para famílias com renda de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil. As Faixas 3 e 4 não têm subsídio, mas operam com juros abaixo do mercado.
Se você se enquadra, simule diretamente na Caixa ou em outro agente financeiro do programa usando a taxa da sua faixa. Você pode usar esta calculadora para isso: basta trocar os 11% pela taxa que o programa oferece a você e comparar SAC e Price com os números reais — a matemática dos dois sistemas é exatamente a mesma.
Vale lembrar que o FGTS pode ser usado como entrada, para amortizar o saldo devedor ou para abater parcelas, o que muda bastante o resultado final. A cada dois anos é possível repetir o uso do fundo para abater a dívida — e quem amortiza o saldo devedor (em vez de reduzir a parcela) economiza mais juros no longo prazo.
Perguntas frequentes
SAC ou Price: qual é mais barato?
O SAC, sempre, quando a taxa e o prazo são iguais. No exemplo padrão da calculadora (R$ 320 mil financiados, 11% ao ano, 30 anos) o SAC paga R$ 824.510 contra R$ 1.052.188 da Price — uma economia de cerca de R$ 227,7 mil. O custo é a primeira parcela mais alta: R$ 3.683,96 no SAC contra R$ 2.922,74 na Price.
Por que a primeira parcela dos dois sistemas tem o mesmo valor de juros?
Porque no mês 1 o saldo devedor é idêntico nos dois sistemas — o valor financiado inteiro. A diferença está no que sobra: na Price, sobram apenas R$ 127,67 para amortizar; no SAC, sobram R$ 888,89. É essa amortização maior no início que faz o saldo devedor cair mais rápido e reduz os juros de todos os meses seguintes.
Qual renda preciso ter para financiar um imóvel de R$ 400 mil?
Com entrada de R$ 80 mil, 11% ao ano e 30 anos, a regra dos 30% de comprometimento pede cerca de R$ 9.742 de renda familiar bruta na Tabela Price e cerca de R$ 12.280 no SAC (o banco usa a maior parcela). Some seguros e taxa de administração e a exigência real fica alguns pontos percentuais acima disso.
A calculadora considera a TR?
Não. O resultado é nominal, com a taxa de juros que você informar. Contratos do SFH/SBPE normalmente são "taxa + TR", e a TR corrige o saldo devedor mensalmente. Com TR próxima de zero a diferença é pequena; em cenários de Selic alta, a TR volta a corrigir o saldo e o custo real fica acima do simulado aqui.
Vale a pena amortizar o financiamento antecipadamente?
Quase sempre, e o efeito é maior quanto mais cedo você faz. Ao amortizar, você tem duas opções: reduzir o prazo (economiza mais juros) ou reduzir a parcela (alivia o orçamento mensal). Na Tabela Price o ganho de reduzir o prazo é especialmente grande, porque as primeiras parcelas quase não abatem o principal. O FGTS pode ser usado para isso a cada dois anos.
Posso financiar 100% do imóvel?
Normalmente não. A maioria dos bancos financia entre 70% e 80% do valor de avaliação em linhas SBPE, exigindo 20% a 30% de entrada. Algumas linhas do Minha Casa Minha Vida chegam a percentuais maiores. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado, menor a parcela e menor o total de juros — e melhor tende a ser a taxa oferecida.
Fontes
Estimativa matemática dos sistemas SAC e Price com a taxa nominal informada. Não inclui TR, seguros MIP e DFI, taxa de administração, ITBI, registro nem qualquer outro componente do Custo Efetivo Total (CET). Os valores reais do seu contrato serão maiores. Consulte a simulação oficial e a planilha de CET do banco antes de decidir.
Veja também
Disponível em inglês: Brazil Mortgage Calculator — SAC vs. PRICE