Calculadora de Reajuste de Aluguel 2026
Dados verificados em
Chegou o aniversário do contrato e o proprietário avisou que vai reajustar? Aqui você descobre em segundos qual será o novo valor do aluguel. Usamos os índices oficiais mais recentes disponíveis: IGP-M de 2,76% e IPCA de 4,44%, ambos acumulados em 12 meses até julho de 2026 — os números que valem para os contratos com aniversário em agosto de 2026.
Índices de reajuste de aluguel hoje (referência: julho/2026)
O reajuste anual do aluguel não usa a inflação do mês, e sim o índice acumulado nos últimos 12 meses. Estes são os números fechados mais recentes, divulgados em agosto de 2026:
Repare na diferença: quem tem contrato indexado ao IPCA vai pagar um reajuste bem maior neste momento do que quem ficou no IGP-M. Isso é o oposto do que aconteceu em 2020 e 2021 — e mostra por que a escolha do índice importa tanto.
| Índice | Órgão | Julho/2026 | Acumulado 12 meses |
|---|---|---|---|
| IGP-M | FGV/IBRE | -1,16% | 2,76% |
| IPCA | IBGE | 0,07% | 4,44% |
IGP-M ou IPCA: qual índice usar no contrato de aluguel?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) não obriga nenhum índice específico. O artigo 18 permite que locador e locatário pactuem livremente o valor e a forma de reajuste — a única regra rígida é a periodicidade: correção no máximo uma vez por ano, conforme a Lei nº 9.069/1995. Ou seja, o índice do seu contrato é aquele que está escrito no contrato, e ponto.
Por décadas, o IGP-M foi o padrão absoluto. Ele nasceu na FGV como um "índice geral de preços" e virou tradição no mercado imobiliário justamente por ser divulgado cedo no mês e por acompanhar o dólar e as commodities — o que, na época da indexação, protegia o proprietário.
O problema apareceu em 2020 e 2021. O IGP-M é composto em 60% pelo IPA (preços no atacado), que é fortemente influenciado pelo câmbio e por commodities. Com a disparada do dólar na pandemia, o índice explodiu: fechou 2020 em 23,14% e chegou a acumular mais de 37% em 12 meses em maio de 2021, enquanto a inflação ao consumidor medida pelo IPCA rodava perto de 8%. Milhares de inquilinos receberam cartas de reajuste de 30% num ano em que a renda encolheu, e o resultado foi uma onda de renegociações, ações revisionais e mudanças de contrato.
Foi aí que o IPCA ganhou o mercado. Por medir o custo de vida das famílias (e não o atacado), ele é bem menos volátil e mais previsível — o que interessa tanto ao inquilino, que consegue planejar o orçamento, quanto ao proprietário, que prefere um reajuste menor a um imóvel vago. Hoje, boa parte das imobiliárias já oferece o IPCA como padrão em contratos novos, e alguns contratos usam soluções híbridas, como "o menor entre IGP-M e IPCA".
- IGP-M — mais volátil, sensível ao dólar e às commodities. Pode disparar (2020-21) ou até ficar negativo (2025 e início de 2026).
- IPCA — inflação oficial ao consumidor, mais estável e próxima do reajuste real dos salários.
- INPC — parecido com o IPCA, mas focado em famílias de renda mais baixa; aparece em alguns contratos.
- IGP-DI e IVAR — alternativas menos comuns; o IVAR (FGV) foi criado justamente para medir aluguéis residenciais.
Como o IGP-M e o IPCA se comportaram em 2026
O ano de 2026 vem sendo peculiar: o IGP-M teve meses de forte alta (abril) e meses de deflação (fevereiro, junho e julho), enquanto o IPCA desacelerou de forma consistente. Veja a variação mensal de cada um:
É por isso que a data do aniversário do contrato muda tudo. Quem renovou em abril de 2026 pegou o IGP-M com 0,61% acumulado em 12 meses; quem renova agora, com referência em julho, pega 2,76%. O mesmo contrato, o mesmo índice, reajustes completamente diferentes só por causa de três meses de diferença.
| Mês de 2026 | IGP-M no mês | IPCA no mês | IGP-M em 12 meses |
|---|---|---|---|
| Janeiro | 0,41% | 0,33% | -0,91% |
| Fevereiro | -0,73% | 0,70% | -2,67% |
| Março | 0,52% | 0,88% | -1,83% |
| Abril | 2,73% | 0,67% | 0,61% |
| Maio | 0,84% | 0,58% | 1,95% |
| Junho | -0,50% | 0,16% | 3,16% |
| Julho | -1,16% | 0,07% | 2,76% |
Reajuste anual x revisão de mercado: são coisas diferentes
Muita gente confunde os dois mecanismos, mas eles têm regras e prazos distintos.
O reajuste anual é automático e contratual: a cada 12 meses, aplica-se o índice combinado. Não precisa de acordo novo nem de juiz — é o que esta calculadora faz.
Já a revisão (ou ação revisional) está no artigo 19 da Lei do Inquilinato: depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo de valor, qualquer uma das partes pode pedir judicialmente que o aluguel seja ajustado ao preço de mercado. Isso não tem nada a ver com inflação. Se o bairro valorizou muito, o proprietário pode pedir aumento acima dos índices; se o mercado caiu e imóveis iguais estão mais baratos, o inquilino pode pedir redução.
Na prática, a revisão quase sempre começa fora do tribunal: alguém traz três anúncios de imóveis parecidos, mostra o preço real da região e as partes fecham um novo valor. A via judicial é o último recurso e costuma exigir laudo de avaliação.
O inquilino pode negociar o reajuste?
Pode, e negocia com mais frequência do que se imagina. Juridicamente o proprietário tem o direito de aplicar o índice do contrato, mas economicamente ele tem um forte incentivo a ceder: um imóvel vago custa caro. Enquanto está desocupado, o dono paga condomínio e IPTU do próprio bolso, gasta com pintura e reparos entre locações e ainda arca com a comissão da imobiliária na nova locação. Um a dois meses de vacância normalmente custam mais do que um ano inteiro de reajuste abaixo do índice.
Alguns argumentos que funcionam na conversa: você é bom pagador e nunca atrasou; o índice do contrato subiu acima do que aluguéis semelhantes na região estão pedindo hoje; existem problemas de manutenção pendentes; você pretende ficar por mais alguns anos. Se conseguir um acordo, peça um aditivo contratual por escrito registrando o novo valor — combinado por WhatsApp gera confusão na renovação seguinte.
- Pesquise antes: veja o preço pedido em 3 a 5 imóveis parecidos no mesmo bairro.
- Proponha um número, não apenas um "não". Meio índice já é uma vitória para os dois lados.
- Ofereça algo em troca: renovação por prazo maior, pagamento antecipado, assumir pequenos reparos.
- Formalize o acordo em aditivo assinado — inclusive se o combinado for pular o reajuste deste ano.
E se o índice do meu contrato estiver negativo?
Isso deixou de ser hipótese acadêmica: o IGP-M ficou negativo em 12 meses durante boa parte de 2025 e ainda em janeiro, fevereiro e março de 2026 (chegou a -2,67% em fevereiro). Quando isso acontece, existem três cenários.
Se o contrato apenas diz "reajuste pelo IGP-M", a leitura literal é que o aluguel deveria cair — a correção é pelo índice, seja ele positivo ou negativo, e essa é a posição de boa parte da doutrina. Se o contrato tem cláusula de "reajuste não negativo" ou "variação positiva do índice" (cada vez mais comum), o aluguel simplesmente permanece igual. E se o contrato é omisso, o desfecho mais frequente na prática é a manutenção do valor, sem redução — poucos inquilinos brigam por uma queda de 1% e poucos proprietários aceitam reduzir sem discussão.
Na dúvida, releia a cláusula de reajuste do seu contrato antes de reclamar ou de comemorar. Na calculadora, você pode digitar um percentual negativo na opção manual para ver exatamente qual seria o novo valor com deflação.
Perguntas frequentes
Qual é o IGP-M acumulado em 12 meses agora?
O IGP-M fechado em julho de 2026 acumula 2,76% em 12 meses, segundo a FGV/IBRE. No mês de julho isoladamente o índice caiu 1,16%, e no ano acumula 2,08%. Esse é o número que vale para contratos com aniversário em agosto de 2026.
E o IPCA acumulado em 12 meses?
O IPCA de julho de 2026 ficou em 0,07% no mês e acumula 4,44% em 12 meses, conforme o IBGE. No ano, o índice sobe 3,44%. Hoje o IPCA está bem acima do IGP-M, então contratos indexados ao IPCA têm reajuste maior.
Qual índice devo olhar: o do mês do aniversário ou o do mês anterior?
O do mês anterior. Como um índice só é divulgado no começo do mês seguinte ao de referência, um contrato que faz aniversário em agosto usa o acumulado de 12 meses fechado em julho. É exatamente essa a referência dos números desta página.
O aumento pode ser maior do que o índice do contrato?
No reajuste anual, não: aplica-se o índice pactuado. Um aumento acima disso só é possível por acordo entre as partes ou por ação revisional, cabível após três anos de contrato ou do último acordo de valor, com base no artigo 19 da Lei nº 8.245/1991.
O reajuste vale também para o condomínio e o IPTU?
Não. O índice corrige apenas o aluguel. O condomínio muda quando a assembleia aprova um novo orçamento e o IPTU é reajustado pela prefeitura — os dois variam por conta própria e costumam ser repassados pelo valor real cobrado.
Posso mudar o índice do contrato de IGP-M para IPCA?
Durante a vigência, só com a concordância das duas partes, formalizada em aditivo contratual. Na renovação, a troca é livre se locador e locatário concordarem — e é uma negociação cada vez mais comum, porque o IPCA dá previsibilidade para os dois lados.
Fontes
Índices de referência: IGP-M (FGV/IBRE) e IPCA (IBGE) acumulados em 12 meses até julho/2026, conferidos em 10/09/2026. Confira sempre o índice exato do mês de aniversário do seu contrato e a cláusula de reajuste assinada — ela prevalece sobre qualquer estimativa. Esta ferramenta não substitui orientação jurídica.
Veja também
Disponível em inglês: Brazil Rent Increase Calculator (2026)